Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты

Перепланировка: ломать и строить

Перепланировка - это логичное продолжение мечты о квартире. Купили - теперь можно и переделать. Прежде чем открыть фронт ремонтных работ, посчитайте, сколько вам это будет стоить.
Рассылка
Подпишитесь на рассылку Леди Mail.Ru, чтобы быть в курсе главных новостей

Перепланировка - это логичное продолжение мечты о квартире. Купили - теперь можно и переделать. Прежде чем открыть фронт ремонтных работ, посчитайте, сколько вам это будет стоить.

Ни один архитектор (конструктор, проектировщик) не сможет с абсолютной уверенностью сказать, что случится со зданием, если хотя бы один его элемент изменится. Ну а если в стене появится дверь, туалет объединится с ванной, кухня - с прихожей, а балкон превратится в зимний сад... Красиво будет недолго. Страшные истории о трещинах на стенах и рухнувших к соседям джакузи уже порядком поднадоели, однако число собственников, затеявших несанкционированную перепланировку, меньше не становится.

Приобретая недвижимость, вы покупаете не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и экспликацию - документ, который составляет БТИ (с его учетом вас оформляют в собственники). На плане БТИ указано расположение стен, перегородок, проемов, окон, сантехники, инженерных стояков (вытяжки и проч.), кухонных плит.

flickr.com
Следовательно, любое изменение в плане БТИ, любое, даже самое невинное на первый взгляд, действие с проемом, окном или плитой на кухне чревато для вас потерей собственности. Продать, обменять или подарить переделанную квартиру будет сложно. Стоимость незаконно переделанной квартиры снижается на 30-40%.

Проблема в том, что эйфория от только что купленного жилья длится не так долго, как хотелось бы, - ровно до того момента, как вы понимаете, что жить в квартире с такой ужасающей планировкой решительно невозможно. Руки сами тянутся за дрелью.

Что можно

Ничтожно мало. Вы даже элементарно приподнять розетки не можете, не получив специального разрешения. Установка второй двери - это тоже перепланировка, которую ко всему прочему нужно утверждать с пожарной организацией. Без оформления документов и хождения по инстанциям вам дозволено всего ничего: сделать косметический ремонт, собрать и разобрать встроенную мебель или антресоли (и то, если они не образуют самостоятельное помещение - как, например, в старых питерских домах на Петроградской стороне), заменить смеситель или поставить новую раковину. То есть переделка в рамках базового плана БТИ перепланировкой не считается - никакие проверки вам не грозят. Поменяли ванну, оставив ее на прежнем месте, установили железную дверь вместо деревянной в имеющемся проеме - спите спокойно, ничьих прав вы не нарушили.

Чего нельзя

Прежде чем отправиться в жилинспекцию с разукрашенным планом БТИ, красивыми задумками (поставить ванну посреди кухни, выложить комнату янтарем и засадить лоджию карликовыми березками) и внушительной суммой денег, узнайте, какого рода перепланировку инспекция по закону (постановление Правительства Москвы «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», 8 февраля 2005 г.) не имеет права утверждать. Теоретически ни за какие деньги.

  • Нельзя изменять функциональное назначение комнат: у кухни своя миссия, у санузла - своя. И как вы ванную ни назовете, ванной ли или гардеробной, в плане БТИ она навсегда останется ванной, а вы - злостным нарушителем строительных и санитарных норм.
  • Перепланировка, которая ухудшает условия проживания ваших соседей, - тоже под запретом. Нельзя без последствий поставить унитаз с биде над соседской кухней или спальней. Во-первых, это оскорбляет чувства обедающих. А во-вторых, в случае аварии вода зальет всю квартиру: в жилых комнатах, в отличие от санузлов, нет гидроизоляции пола.
  • В неэлитных домах типовых серий категорически запрещено вырубать дверные проемы, ниши, сверлить отверстия (в том числе под электропроводку) в несущих стенах и колоннах - на них, собственно, дом держится.
  • Нельзя испытывать дом «на прочность»: заменять перегородки из легких материалов на тяжелые, устанавливать массивные гидромассажные ванны и сауны (в домах с деревянными перекрытиями такая ванна продержится месяц и рухнет к соседям) - в общем, увлекаться гигантоманией в любой форме.
  • Собственник не имеет права использовать в личных целях общие помещения: сушить белье в вентиляционной шахте, устраивать скворечник в шкафу с коммуникациями, оборудовать в тамбуре комнату для гостей. Демонтаж, то есть слом, вентиляционных коробов, воздухоотводов и других инженерных систем запрещен всеми возможными нормативными актами. Неинженеру сложно представить, что такого жизненно важного в одной маленькой вентиляционной трубе, какой от нее толк - все равно кондиционеры приходится ставить. Однако демонтаж может нарушить нормальный воздухообмен в доме. А если в квартире установлены стеклопакеты, свежий воздух в помещение вообще не будет попадать.
  • Пожалуй, самый распространенный вид незаконной перепланировки - объединение балкона с кухней или комнатой. Делать этого нельзя. Дело в том, что количество тепла, которое выделяется на обогрев дома, рассчитано строго на существующую жилую площадь. Балконы относятся к летним помещениям и при расчетах не учитываются. Вы объединяете балкон с жилой комнатой - и «крадете» часть тепла у соседей. Нехороший вы человек. (Кстати, по этой же причине нельзя «подключать» теплый пол к системе горячего водоснабжения. К электросети можно - об этом нужно договариваться с Мосэнерго. Вы просто оплатите дополнительный расход электроэнергии.)
  • Запрещено замуровывать в стены стояки отопления, даже если они никоим образом не вписываются в изысканный дизайн. Если случится авария, вы обязаны будете обеспечить рабочим доступ к системе отопления - и дорогостоящий ремонт в один момент превратится в груду строительного мусора.

Куда пойти

Заявки на перепланировку каждый будний день принимают специалисты службы «одного окна» вашего округа (адрес узнавайте в префектуре).

Основные инстанции, в которых необходимо согласовать проект или эскиз перепланировки:

  • БТИ;
  • Архитектурно-проектная организация;
  • Жилищная инспекция;
  • Госсанэпиднадзор;
  • региональная энергокомпания (Самараэнерго, Саратовэнерго и т. п.);
  • Госпожнадзор;
  • балансодержатель (организация, на балансе которой находится дом, обычно это ДЕЗ);
  • Газотехническая инспекция;
  • Госэкспертиза (в зависимости от сложности работ).

(Соответственно, фирма, в которую вы обратитесь за согласованием, должна предоставить вам справки из всех вышеперечисленных организаций.)

Если перепланировка легкая...

Законодательством предусмотрены ситуации, когда можно обойтись одним эскизом, не ходить по мукам и не утверждать перепланировку в надзорных органах. Если вы полностью или частично разбираете ненесущие перегородки (на плане БТИ они обозначены одной линией), устраиваете проемы опять же в ненесущих стенах, заменяете инженерное оборудование (трубы, например), не задевая основных стояков горячей и холодной воды и канализации, - теоретически вам не нужны дополнительные справки, достаточно плана БТИ и эскиза. На практике все, как водится, сложнее. Работник службы «одного окна» может потребовать подтверждения того, что стена, на которую вы подняли руку, действительно ненесущая. Каждую перегородку рассматривают отдельно: вычисляют, действительно ли ее изменение не нарушит целостности здания. Вам понадобится специальный документ «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры». Чтобы его получить, нужно пройти еще как минимум три дополнительных согласования и потратить на это не меньше двух месяцев.

Например, перегородка между разделенными туалетом и ванной, как правило, ненесущая (и это видно на плане БТИ), но, чтобы снести ее, потребуется отдельный документ, подтверждающий, что пол в обоих санузлах с гидроизоляцией.

Если перепланировка серьезная...

Переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции (на плане БТИ они обозначены двойными линиями), наружные стены дома, общедомовые коммуникации, вы объединяете две квартиры и сносите межквартирную перегородку, переносите батареи, сантехнику, меняете газовую плиту на электрическую - во всех этих случаях нужен проект перепланировки. Заказать его можно в проектной организации - коммерческой или государственной (например, ГУП МНИИТЭП, ОАО «Моспроект», ГУП «МосжилНИИпроект»). При этом учитывайте, что государственные проектные организации не занимаются согласованием проекта, они только составляют его.

Сроки

В течение 20 дней служащий «одного окна» объявит вам о своем решении. Вы получите либо «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ», либо аргументированный отказ, часто он же - завуалированный совет обратиться в некую юридическую фирму, которая занимается вопросами согласования и сотрудничает с «окном» вашего округа. Услуги дополнительно оплачиваются.

Вместе с разрешением на перепланировку инспектор выдаст вам журнал ремонтно-строительных работ. С ним вы пойдете в ДЕЗ (ТСЖ или ЖСК), там зарегистрируют начало и окончание ремонта. Сотрудники организации, управляющей вашим домом, должны предупредить ваших соседей о предстоящем грандиозном ремонте (можете и сами пригласить их на чай и угостить пирогом с грушами, сэкономите на нервах в будущем). Соседи, кстати, вправе попросить у управляющей организации составить акт технического состояния их квартир - если с первым же ударом молотка в соседских квартирах стены пойдут трещинами или обвалится штукатурка, вам придется возмещать ущерб.

Жилищный инспектор навестит вас дважды: первый раз на этапе так называемых скрытых работ, когда вы будете менять электропроводку, проводить гидроизоляцию пола или укреплять дверь. Во второй раз инспектор придет не один, а в компании коллег из приемной комиссии - когда ремонт будет завершен. Они оценят состояние квартиры и составят акт приемки, оригинал которого останется у вас.

Если вы делаете перепланировку-«лайт» по эскизу, можете обойтись своими силами или нанять рабочих из ближнего зарубежья - без лицензии, зато с руками. Если же переделка утверждена по проекту, ремонтом может заняться только лицензированная строительная фирма.

В частном порядке

Проще всего обратиться в фирму, которая все сделает «под ключ»: разработает проект, согласует его во всех инстанциях, будет нести ответственность за содержание проекта... Ждать придется примерно 2-3 месяца, зато разрешение на перепланировку вам принесут на дом.

Как выбрать

Прежде всего у фирмы должна быть лицензия. Существуют компании, которые занимаются исключительно согласованием, а составление проекта доверяют какому-нибудь строительному институту, - их услуги, само собой, дороже. Другие фирмы держат в штате опытных проектировщиков и всю «документальную» часть перепланировки, сам проект и его согласование берут на себя - это тоже дорого, но при этом снять деньги со счета будет вашим единственным усилием. Наконец, вы можете обратиться в проектный институт, который сделает безупречный проект новой квартиры, но согласованием документов вы займетесь сами.

Тревожный сигнал

flickr.com
Сравнительно низкая стоимость услуг (ниже $2000). Подобные организации не выполняют часть прописанных в договоре услуг, выплачивают клиенту якобы неустойку, а дальше «разбирайся, мол, сама». Удастся ли вам довести начатое до конца, фирма не гарантирует.
Доверили перепланировку физическому лицу - в большинстве случае рискуете не увидеть ни денег, ни нужных бумаг.

Вне закона

А что будет, если никому ничего не говорить, нанять рабочих, задобрить соседей и втихаря все переделать? Самоуверенность людей, которые так рассуждают, - это что-то поразительное. Что будет с домом, представить сложно. Самое гуманное - появятся трещины на стенах и потолке, которые вы будете периодически заделывать. А что, если стена рухнет? А что, если рухнет на кого-нибудь?.. Наверное, это тот случай, когда стоит все сделать по правилам, а не играть в «Лего» в особо крупных размерах.
За незаконную перепланировку (ст. 29 «Жилищного кодекса») вас в лучшем случае оштрафуют - на сумму от 1000 до 2500 руб., это если вы не натворили никакого безобразия, а просто не согласовали эскиз. Если же ремонт задел «жизненно важные» конструкции дома, инспектор потребует вернуть «как было». Проемы в капитальных стенах придется заложить кирпичом, батареи, вынесенные на балкон, срезать, вторую металлическую дверь снять, теплый пол (если он работает от стояка с горячей водой, а не от электросети) убрать. Вам дадут 2-3 месяца на «обратный» ремонт. Не успеете - повторный штраф. Снова не успеете - решением суда вас выселят из квартиры. Суд имеет право продать ваше жилье с публичных торгов (вам вернут разницу между ценой квартиры и затратами на то, что вернули ей первоначальный вид) - это предусмотрено Гражданским кодексом РФ.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
Леди Mail.Ru
Комментарии
2
agni-80@bk.ru
Несите денежки в проектные организации, строительным фирмам и дизайнерам! Остегивайте чиновникам от ЖКХ! Иначе погибнете на замызганной кухне вместе с тараканами. Кажется, именно к этому призывает статья.
СсылкаПожаловаться
Sergei Sergeev
Строить и сдавать новые квартиры, в которых отсутствует электрическая проводка, сантехника, перегородки и т. д. можно, это называется доступное жилье по космическим ценам. А когда пытаешься довести квартиру до жилого состояния, появляются масса контролирующих органов, которые строго следят за соблюдением тобой всех нормативов, хотя требовать это надо было бы от застройщиков. Кто может отказать себе в слабости поиметь деньги и от строителей, которые за откаты сдают полуфабрикаты, а потом и с собственников жилья, которые вынуждены самостоятельно достраивать жилье.
СсылкаПожаловаться
Чтобы оставить комментарий, вам нужно авторизоваться.
Горячие темы форума
Что с девушкой. Зашёл с ней в церковь. Кончилось тем- что мы разругались- мне там стало плохо. Я терпел, пока не начал задыхаться, после чего, в полуобморочном состоянии выбежал на улицу. А она...
432
Вот,как бы не было,но женщины всегда желают в кафе или ресторан на первом свидании.отсюда все ваше и невезение,именно от женской неадекватности.почему вам не сходить с парнем в столовую(с...
363
В процессе бытовой ссоры обматерил, я в ответ, потом стала выгонять, он ударил. Написала заяву, но сдать побои не могла, ребенок в эти дни сильно лихорадил. Ударил не сильно, три синяка один на...
353
Всё банально. Муж загулял, когда я была беременна вторым ребёнком. Выяснилось потом, что очень влюбился и хочет быть с ней, но готов подождать и не уходить пока ребёнку не исполнится год. Вообщем...
328
Четыре года встречи раз в неделю... Ни о каком совместном проживании речи нет с его стороны. Уже и вопросы прямые задавала и истерила,и на фиг посылала. Хватает меня на неделю,потом опять все заново...
210
На «Леди Mail . Ru » объявляется конкурс «Зимние блюда»! Добавляйте свои пошаговые рецепты на сайт и выигрывайте призы! Количество рецептов от одного участника – неограниченно! Конкурс продлится до...
12
Подпишитесь на нас
Рассылка Леди Mail.ru