Mail.RuПочтаМой МирОдноклассникиИгрыЗнакомстваНовостиПоискВсе проекты

Съемочная площадка или... Ищу квартиру

На рынке аренды без перемен - жилье по-прежнему дорожает, предложение все так же не поспевает за спросом. Лето - традиционно "жаркая" пора. Это признают и эксперты и обыватели.
Рассылка
Подпишитесь на рассылку Леди Mail.Ru, чтобы быть в курсе главных новостей

На рынке аренды без перемен - жилье по-прежнему дорожает, предложение все так же не поспевает за спросом. Лето - традиционно "жаркая" пора. Это признают и эксперты и обыватели.

В нашей стране созданы все условия для того, чтобы у человека не было не то что возможностей, но даже стимула купить квартиру. В Западном Берлине жилье стоит дешевле московского (при этом по шкале самых дорогих городов мира Берлин опережает Москву), но цены на аренду в целом выше. И такое соотношение свойственно многим странам Европы. У нас же перекос в ценообразовании привел к тому, что покупка квартиры - неподъемное по деньгам мероприятие для абсолютного большинства населения.

И даже ипотека, которая под силу всего 10% московских семей, не решение проблемы - ведь отдавать за нее придется больше того, что вы платили бы за съем. Специалисту с зарплатой 50 000 руб. в банке дадут максимум $120 000. На них сегодня можно позволить себе «однушку» в Мытищах (из ближайшего к столице Подмосковья). Ежемесячные выплаты составят 23 000 руб. (плюс немалый первоначальный взнос). Снять однокомнатную квартиру в тех же Мытищах обошлось бы в 15 000 руб. Человек, который не готов работать на одну квартиру, изменить некоторым привычкам (кино, рестораны, поездки на такси), тратить на дорогу больше трех часов в день (и те не в собственной машине с кондиционером и радио, а в душной электричке), еще несколько раз подумает - остаться на съемной квартире или приобрести свою. И даже тезис «зачем платить чужому дяде, можно вкладывать в свое» не работает, когда вы представляете, как отдаете ползарплаты за не лучший вариант в 10 км от ближайшего метро. Если бы за съем вы были вынуждены платить больше, стимул оформить ипотеку был бы куда весомее. А так мы медленно, но верно превращаемся в нацию арендаторов. По данным одного из столичных банков, каждый четвертый россиянин снимает квартиру. В одной только Москве сдается свыше 100 000 квартир. Это неофициальные данные. Тех, кто подает декларацию о доходах, как вы понимаете, все еще меньшинство. Связано это не только с нежеланием граждан «делиться» с государством, но и с заселением мигрантов - чтобы оформить негражданина России в квартире, нужно поставить его на учет в Федеральной миграционной службе (если он не сделал этого сам), а затем зарегистрировать по месту жительства. Многие хозяева по тем или иным причинам (лень, страх, жадность - нужное подчеркнуть) предпочитают обходить закон стороной.

В общем и целом

Специалисты настаивают, что все логично и предсказуемо. Рынок стабилен, цены на аренду растут в среднем на 7% в месяц. К октябрю однокомнатная квартира в 2-3 станциях от кольцевой будет стоить 37 500-40 000 руб. После затишья, которое наблюдалось в сегменте аренды столичного жилья после новогодних каникул, рынок оживился. Спрос увеличился на 10-12%. А ассортимент пополнился квартирами, которые хозяева сдают в краткосрочную аренду - обычно на три месяца или на период праздников. Число таких квартир возросло на 5%.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса выросла до $2 700. Эконом и элита остановились на уровне $1 200 и $10 900 в месяц. Специалисты ожидают, что увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-спутниках, расположенных непосредственно за МКАДом (Королеве, Жуковском), - связано это прежде всего с тем, что цены там на 30-35% ниже московских, а инфраструктура интегрирована в столичную: представлены крупнейшие сети супермаркетов, кинотеатров, кофеен, можно вызвать московское такси.

Еще одна тенденция на рынке аренды - постепенное снижение предложений в сегменте экономкласса. Соответственно, спрос на более дорогие квартиры увеличивается. Связано это прежде всего с тем, что жилья экономкласса с каждым годом на рынке становится меньше. Кроме того, с одной стороны, доходы населения растут и многие семьи предпочитают снимать достойную квартиру с хорошим ремонтом и платить больше. С другой стороны, те, кто еще в начале карьерного пути (выпускники вузов, молодые специалисты) и не могут позволить себе снять квартиру, даже экономкласса, в одиночку, объединяются и арендуют дорогую квартиру «гуртом». Но несмотря на уменьшающийся, по мнению экспертов, спрос, жилье экономкласса сегодня самое востребованное.

Самое большое число предложений (около 60%) сосредоточено в ценовой категории от $1 000 до $3 000 в месяц. Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3 000 до $6 000 (около 20%) и от $6 000 (около 10%). Самые дешевые квартиры, до $750, составляют около 2% от общего числа предложения.

Максимальный спрос по традиции приходится на однокомнатные квартиры стоимостью от $1 000 до $3 000 в месяц. На втором месте - двухкомнатные квартиры в этом же ценовом диапазоне.

Покажите класс

Квартиры экономкласса пока вне конкуренции. В этом сегменте пользуются спросом и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры. О близости к центру и даже к метро тут говорить не приходится. По данным агентов недвижимости, хорошая чистая квартира за 25 000 руб. уходит за два часа с момента появления в базе. У клиента попросту нет времени на выбор месторасположения квартиры. И хотя агент перед поиском жилья интересуется у клиента, какая ветка метро предпочтительна, ориентироваться лучше хотя бы на округ. Иначе можно прождать жилплощадь очень долго.

Двухкомнатная квартира ждет хозяина несколько дней. Элитному жилью, по мнению агентств, позволительно задержаться в кандидатах на съем месяц. Если квартира простаивает дольше, значит, хозяин и агент назначили неадекватную цену.

Бизнес- и элитное жилье пользуется спросом, особенно среди иностранцев (не мигрантов, а специалистов высокого класса, приезжающих, как правило, из стран Евросоюза и США). Многие будущие арендодатели, приобретая квартиру «под съем», вкладывают уйму средств в ремонт и перепланировку, чтобы потом сдать жилье подороже. Однако эксперты отмечают, что дизайнерская нестандартная перепланировка пользуется спросом в меньшей степени, чем обычный добротный ремонт. К тому же неграмотная перепланировка (скажем, когда в трехкомнатной квартире одну из комнат объединяют с кухней) может автоматически отсечь часть клиентов, например трех выпускниц экономфака, которые с утра до позднего вечера вкалывают на благо крупнейшей энергетической компании, а домой приходят исключительно поспать - и для этого им нужны три отдельные комнаты. Большую ценность вашей квартире придаст полный комплект бытовой техники (прежде всего - стиральная машина), исправная сантехника и минимальный набор мебели, необходимый для жизни: кровать, которая не скрипит, шкаф, дверцы которого не отваливаются, письменный стол и пара стульев. Как правило, арендаторы со стажем уже нажили себе полочки для книг, икеевские журнальные столики и пуфы вместо кресел. Многие наниматели просят квартиру вообще без мебели.

Районы, кварталы, жилые массивы

Впрочем, если ваша квартира расположена далеко от центра, евроремонт поспособствует увеличению квартплаты. Однокомнатная квартира в Бутове с косметическим ремонтом уйдет с «торгов» за 22 000 руб. С евроремонтом и современной техникой - уже за 40 000 руб. За те же 40 000 руб. в центре вы снимете максимум чистую квартирку с обоями десятилетней давности и тазиком с моторчиком вместо стиральной машины. Риелторы не скрывают: цену определяет место. Чем ближе к центру Москвы, тем дороже.

Москва

Самыми дорогими районами остаются Центр, Север, Юго-Запад и Северо-Запад. Особенно это заметно в сегменте бизнескласса. Центр на вершине «хит-парада» традиционно, Юго-Запад - престижный и, пожалуй, один из самых быстрозастраиваемых округов, причем строят здесь в основном жилье бизнес-класса. Рост цен на Север и Северо-Запад связан и с экологией и с развитием делового квартала столицы.

Спрос в целом соответствует ценовому распределению по округам: лидер - Центральный округ (около 15% в общей структуре спроса). В сегменте экономкласса его опережает Юго-Восток (самый дешевый район - в среднем $960 за «однушку» экономкласса). За ним следует Северный административный округ - 16%, Восток - 14% и Северо-Восток - 14%.

Основной объем предложений элитных квартир и квартир бизнескласса приходится на ЦАО (32%), ЗАО (18%) и САО (10%).

Непритязательному арендатору район не принципиален, главное - близость к метро. Однако существует категория нанимателей, которые выбирают квартиры строго в определенном районе, откуда было бы удобно добираться до работы, детского сада, школы... Как правило, это клиенты с деньгами, которые готовы платить больше (поскольку выбор ограничен), например, за жилье бизнес-класса. По мнению экспертов, такие семьи не берут ипотеку, так как привыкли к определенному качеству жилья, а купить в кредит аналогичный «продукт» доходы пока не позволяют.

Подмосковье

Если брать показатели спроса и предложения, московский рынок опережает подмосковный по обоим пунктам. При этом «страдает» в основном подмосковный бизнескласс. Немногие считают целесообразным платить до $2 000 за однокомнатную квартиру только потому, что в ней паркет из карельской березы. При условии, что по дороге на работу придется собрать все пробки. Но квартиры экономкласса в городах-спутниках практически догнали московские (на последних станциях метро). Московские агентства недвижимости уже давно освоили подмосковный рынок. Это удобно и гарантирует качественные услуги, однако ничто не мешает вам съездить в город самостоятельно, купить местную газету, открыть раздел «Недвижимость» и прозвонить заинтересовавшие вас адреса. Скорее всего, это будут тоже агентства недвижимости, из подмосковной братии. Если решитесь на сотрудничество, постарайтесь узнать о компании как можно больше, внимательно читайте документы (договор и документы на квартиру) и обязательно покажите их юристу.

Комнатный вопрос

Вадим и Андрей снимают двухкомнатную квартиру в сталинской высотке на Баррикадной. За $200 в месяц. Сняли они ее почти восемь лет назад у совестливой старушки, которая за все это время ни разу не подняла арендную плату. Счастье было долгим, и ребята, честно говоря, рассчитывали, что оно продлится вечно, но неожиданно старушкин внук достиг совершеннолетия и пожелал переехать в эту самую квартиру. Оценив нынешнюю обстановку на рынке недвижимости, Вадим и Андрей приняли решение искать комнату.

Если сравнить рынок аренды в 2003 и 2008 гг., видно, что доля сдаваемых комнат значительно уменьшилась. Те, кто не может позволить себе снимать квартиру в одиночку, объединяются в компании и устраивают «общежитие» - лишь бы не жить с незнакомым человеком. Однако в последнее время спрос на комнаты снова начал расти. Связано это все с тем же диким скачком цен на аренду квартир. Арендодатели не преминули откликнуться на движение рынка и «выбросили товар» по низкой цене - комнаты.

Доля комнат в феврале достигла примерно 3,3% (для сравнения, год назад, в январе 2007 г., она составляла 1,8%) в общей структуре предложений (по другим оценкам - до 6%). При этом рост цен был невероятно высоким - почти 70%. Сегодня средняя стоимость комнаты в Москве - $530. Еще в начале прошлого года комнату можно было снять за 7 000-8 000 руб. По разным оценкам участников рынка, в столице сдается порядка 5 000-6 500 комнат.

При этом все сдаваемые комнаты условно можно разделить на три категории:

1 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в центре Москвы, в старых особняках, которые еще не подверглись расселению или реконструкции. Таких объектов в Москве с каждым годом становится все меньше и меньше.

2 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в собственности. Хозяева могут выделить жилплощадь в квартире, которой не пользуются, и сдают ее. Как правило, у них есть дополнительное жилье. Иногда хозяева сдают квартиру нескольким нанимателям (одну комнату одному человеку, вторую - другому, они могут быть незнакомы друг с другом) - то есть сдают квартиру покомнатно.

3 КАТЕГОРИЯ. Комнаты, сдаваемые малоимущими гражданами, которые не в состоянии оплачивать даже коммунальные услуги. Они вынуждены делить свою квартиру с постояльцами за определенную плату.

Лидеры по числу предложений - Юго-Восточный и Южный округа. На их долю приходится по 15% от общего объема сдаваемых комнат. Эти наименее благоприятные районы с точки зрения экологии популярны среди нанимателей с минимальным бюджетом.

На заметку инвестору

На сегодняшний день срок окупаемости квартир с последующей сдачей в аренду составляет 14-16 ЛЕТ. А уровень доходности оценивается в среднем в 6-7%*. Доходность банковских депозитов выше - в среднем 8,5%. То есть этот вид инвестиций нельзя назвать выгодным даже в сравнении с таким консервативным инструментом, как депозит. Но в любом случае при возросшей за последний год ставке найма дополнительный ежемесячный доход большинства собственников сдаваемых квартир можно считать неплохой «прибавкой» к зарплате.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
Комментарии
4
Ураган Катрина (ИИ)
Ценники далеки от себестоимости. Мы с мужем за 3 млн. руб построили дом 200 кв.м. Правда отделать денег хватило только на первый этаж. А квартира самая захудалая в нашем городе (Санкт-Петербург) стоит 3,5 млн.руб. Где лучше жить в 200 кв.м или 30?!
СсылкаПожаловаться
Ураган Катрина (ИИ)
Вам также счастья,<smile type=":)"> терпения и удачи! Да, может у нас сейчас и сотояние эйфории. Но 2 года назад выбора нам не оставили те цены на жилье, которые были в Петербурге с начала 2006 года. В феврале 2006 года 1-комн. кв. стоила 1 млн. руб. Сейчас миним. 3,5 млн.руб. А з/п не выросла на столько! Выхода не было - купили участок 10 сот. в Красном Селе. (Еще успели купить за 500 тыс.руб, сейчас его цена около 2 млн.) Потом поставили "коробку" в прошлом году. Вставили окна, двери. В этом году взяли кредит в банке почти на 1 млн. руб. и доделываем сейчас отделку первого этажа. Да, конечно, трудно. Но когда я захожу в дом, вижу кухню 20 кв.м, гостинную - 30 метров, такой простор везде, душа радуется. И дугой вариант: купили бы мы 1-комн. хрущевку на эти деньги - не развернуться, не повернуться. О детях вообще можно было бы забыть навсегда. Ну, не в однокомн. же жить всю жизнь с детьми<smile type="8-0">?
СсылкаПожаловаться
Джа Джа
А пока мы десь писали, цены тихо вырастали-) В июле хотела снять двушку на метро аэропорт, предлагали от 30 000+коммунальные. Раумеетя маленькие задрипаные хрущевки...На квартиры цены растут ненормальными темпами просто, как раз думала про ближнее подмосковье, но пока думала - цены выросли...
СсылкаПожаловаться
nazhdian
В ответ на комментарий от Джа Джа
Джа Джа
А пока мы десь писали, цены тихо вырастали-) В июле хотела снять двушку на метро аэропорт, предлагали от 30 000+коммунальные. Раумеетя маленькие задрипаные хрущевки...На квартиры цены растут ненормальными темпами просто, как раз думала про ближнее подмосковье, но пока думала - цены выросли...
СсылкаПожаловаться
быстрее репу чесать надо было, а теперь хоть плюнь - невыгодно, жди теперь конца декабря-январь - предложений больше и торгуются хозяева охотнее, потому что спрос в это время падает
СсылкаПожаловаться
Чтобы оставить комментарий, вам нужно авторизоваться.
Горячие темы форума
Очень много стало женщин, не желающих работать,но желающих выйти замуж успешно за обеспеченного мужика, закрепив свое положение деторождением, щами-борщами и прочими атрибутами семьи. Причем это не...
736
Мне 42, родители развелись когда мне было 10. Я была единственная дочь. После развода, общение с отцом не прерывалось - я ездила к нему в гости, мы созванивались, писали письма друг-другу, я...
528
Ситуация.8 год вместе, в браке. 5 лет, и до этого 3 года жили вместе. В моей квартире. У меня дочь, понятно, живет со мной. У него сын. Очень далеко, только платит алименты. Через три года проживания...
398
Не понимаю, откуда люди берут такие цены? Я имеб свой отдел нижнего белья, муж фирму по монтажу окон. Постоянно удивляемся людям. В среднем стоимость бюстгальтера без паралона на женщину 700-800р...
259
Привет, народ. Живу в регионе. В нищем. (хотя, у нас почти все нищие). Муж на госслужбе в "органах". Я юрист. Стабильности у меня в доходах нет. То густо, то пусто. У мужа для региона...
245
кармен, мальчишник, сташевский,, русский размер,ветлицкая, кристиан рей,дюна жена дюны,каролина
222
Подпишитесь на нас
Рассылка Леди Mail.ru