На рынке аренды без перемен - жилье по-прежнему дорожает, предложение все так же не поспевает за спросом. Лето - традиционно "жаркая" пора. Это признают и эксперты и обыватели.
В нашей стране созданы все условия для того, чтобы у человека не было не то что возможностей, но даже стимула купить квартиру. В Западном Берлине жилье стоит дешевле московского (при этом по шкале самых дорогих городов мира Берлин опережает Москву), но цены на аренду в целом выше. И такое соотношение свойственно многим странам Европы. У нас же перекос в ценообразовании привел к тому, что покупка квартиры - неподъемное по деньгам мероприятие для абсолютного большинства населения.
И даже ипотека, которая под силу всего 10% московских семей, не решение проблемы - ведь отдавать за нее придется больше того, что вы платили бы за съем. Специалисту с зарплатой 50 000 руб. в банке дадут максимум $120 000. На них сегодня можно позволить себе «однушку» в Мытищах (из ближайшего к столице Подмосковья). Ежемесячные выплаты составят 23 000 руб. (плюс немалый первоначальный взнос). Снять однокомнатную квартиру в тех же Мытищах обошлось бы в 15 000 руб. Человек, который не готов работать на одну квартиру, изменить некоторым привычкам (кино, рестораны, поездки на такси), тратить на дорогу больше трех часов в день (и те не в собственной машине с кондиционером и радио, а в душной электричке), еще несколько раз подумает - остаться на съемной квартире или приобрести свою. И даже тезис «зачем платить чужому дяде, можно вкладывать в свое» не работает, когда вы представляете, как отдаете ползарплаты за не лучший вариант в 10 км от ближайшего метро. Если бы за съем вы были вынуждены платить больше, стимул оформить ипотеку был бы куда весомее. А так мы медленно, но верно превращаемся в нацию арендаторов. По данным одного из столичных банков, каждый четвертый россиянин снимает квартиру. В одной только Москве сдается свыше 100 000 квартир. Это неофициальные данные. Тех, кто подает декларацию о доходах, как вы понимаете, все еще меньшинство. Связано это не только с нежеланием граждан «делиться» с государством, но и с заселением мигрантов - чтобы оформить негражданина России в квартире, нужно поставить его на учет в Федеральной миграционной службе (если он не сделал этого сам), а затем зарегистрировать по месту жительства. Многие хозяева по тем или иным причинам (лень, страх, жадность - нужное подчеркнуть) предпочитают обходить закон стороной.
В общем и целом
Специалисты настаивают, что все логично и предсказуемо. Рынок стабилен, цены на аренду растут в среднем на 7% в месяц. К октябрю однокомнатная квартира в 2-3 станциях от кольцевой будет стоить 37 500-40 000 руб. После затишья, которое наблюдалось в сегменте аренды столичного жилья после новогодних каникул, рынок оживился. Спрос увеличился на 10-12%. А ассортимент пополнился квартирами, которые хозяева сдают в краткосрочную аренду - обычно на три месяца или на период праздников. Число таких квартир возросло на 5%.
Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса выросла до $2 700. Эконом и элита остановились на уровне $1 200 и $10 900 в месяц. Специалисты ожидают, что увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-спутниках, расположенных непосредственно за МКАДом (Королеве, Жуковском), - связано это прежде всего с тем, что цены там на 30-35% ниже московских, а инфраструктура интегрирована в столичную: представлены крупнейшие сети супермаркетов, кинотеатров, кофеен, можно вызвать московское такси.
Еще одна тенденция на рынке аренды - постепенное снижение предложений в сегменте экономкласса. Соответственно, спрос на более дорогие квартиры увеличивается. Связано это прежде всего с тем, что жилья экономкласса с каждым годом на рынке становится меньше. Кроме того, с одной стороны, доходы населения растут и многие семьи предпочитают снимать достойную квартиру с хорошим ремонтом и платить больше. С другой стороны, те, кто еще в начале карьерного пути (выпускники вузов, молодые специалисты) и не могут позволить себе снять квартиру, даже экономкласса, в одиночку, объединяются и арендуют дорогую квартиру «гуртом». Но несмотря на уменьшающийся, по мнению экспертов, спрос, жилье экономкласса сегодня самое востребованное.
Самое большое число предложений (около 60%) сосредоточено в ценовой категории от $1 000 до $3 000 в месяц. Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3 000 до $6 000 (около 20%) и от $6 000 (около 10%). Самые дешевые квартиры, до $750, составляют около 2% от общего числа предложения.
Максимальный спрос по традиции приходится на однокомнатные квартиры стоимостью от $1 000 до $3 000 в месяц. На втором месте - двухкомнатные квартиры в этом же ценовом диапазоне.
Покажите класс
Квартиры экономкласса пока вне конкуренции. В этом сегменте пользуются спросом и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры. О близости к центру и даже к метро тут говорить не приходится. По данным агентов недвижимости, хорошая чистая квартира за 25 000 руб. уходит за два часа с момента появления в базе. У клиента попросту нет времени на выбор месторасположения квартиры. И хотя агент перед поиском жилья интересуется у клиента, какая ветка метро предпочтительна, ориентироваться лучше хотя бы на округ. Иначе можно прождать жилплощадь очень долго.
Двухкомнатная квартира ждет хозяина несколько дней. Элитному жилью, по мнению агентств, позволительно задержаться в кандидатах на съем месяц. Если квартира простаивает дольше, значит, хозяин и агент назначили неадекватную цену.
Бизнес- и элитное жилье пользуется спросом, особенно среди иностранцев (не мигрантов, а специалистов высокого класса, приезжающих, как правило, из стран Евросоюза и США). Многие будущие арендодатели, приобретая квартиру «под съем», вкладывают уйму средств в ремонт и перепланировку, чтобы потом сдать жилье подороже. Однако эксперты отмечают, что дизайнерская нестандартная перепланировка пользуется спросом в меньшей степени, чем обычный добротный ремонт. К тому же неграмотная перепланировка (скажем, когда в трехкомнатной квартире одну из комнат объединяют с кухней) может автоматически отсечь часть клиентов, например трех выпускниц экономфака, которые с утра до позднего вечера вкалывают на благо крупнейшей энергетической компании, а домой приходят исключительно поспать - и для этого им нужны три отдельные комнаты. Большую ценность вашей квартире придаст полный комплект бытовой техники (прежде всего - стиральная машина), исправная сантехника и минимальный набор мебели, необходимый для жизни: кровать, которая не скрипит, шкаф, дверцы которого не отваливаются, письменный стол и пара стульев. Как правило, арендаторы со стажем уже нажили себе полочки для книг, икеевские журнальные столики и пуфы вместо кресел. Многие наниматели просят квартиру вообще без мебели.
Районы, кварталы, жилые массивы
Впрочем, если ваша квартира расположена далеко от центра, евроремонт поспособствует увеличению квартплаты. Однокомнатная квартира в Бутове с косметическим ремонтом уйдет с «торгов» за 22 000 руб. С евроремонтом и современной техникой - уже за 40 000 руб. За те же 40 000 руб. в центре вы снимете максимум чистую квартирку с обоями десятилетней давности и тазиком с моторчиком вместо стиральной машины. Риелторы не скрывают: цену определяет место. Чем ближе к центру Москвы, тем дороже.
Москва
Самыми дорогими районами остаются Центр, Север, Юго-Запад и Северо-Запад. Особенно это заметно в сегменте бизнескласса. Центр на вершине «хит-парада» традиционно, Юго-Запад - престижный и, пожалуй, один из самых быстрозастраиваемых округов, причем строят здесь в основном жилье бизнес-класса. Рост цен на Север и Северо-Запад связан и с экологией и с развитием делового квартала столицы.
Спрос в целом соответствует ценовому распределению по округам: лидер - Центральный округ (около 15% в общей структуре спроса). В сегменте экономкласса его опережает Юго-Восток (самый дешевый район - в среднем $960 за «однушку» экономкласса). За ним следует Северный административный округ - 16%, Восток - 14% и Северо-Восток - 14%.
Основной объем предложений элитных квартир и квартир бизнескласса приходится на ЦАО (32%), ЗАО (18%) и САО (10%).
Непритязательному арендатору район не принципиален, главное - близость к метро. Однако существует категория нанимателей, которые выбирают квартиры строго в определенном районе, откуда было бы удобно добираться до работы, детского сада, школы... Как правило, это клиенты с деньгами, которые готовы платить больше (поскольку выбор ограничен), например, за жилье бизнес-класса. По мнению экспертов, такие семьи не берут ипотеку, так как привыкли к определенному качеству жилья, а купить в кредит аналогичный «продукт» доходы пока не позволяют.
Подмосковье
Если брать показатели спроса и предложения, московский рынок опережает подмосковный по обоим пунктам. При этом «страдает» в основном подмосковный бизнескласс. Немногие считают целесообразным платить до $2 000 за однокомнатную квартиру только потому, что в ней паркет из карельской березы. При условии, что по дороге на работу придется собрать все пробки. Но квартиры экономкласса в городах-спутниках практически догнали московские (на последних станциях метро). Московские агентства недвижимости уже давно освоили подмосковный рынок. Это удобно и гарантирует качественные услуги, однако ничто не мешает вам съездить в город самостоятельно, купить местную газету, открыть раздел «Недвижимость» и прозвонить заинтересовавшие вас адреса. Скорее всего, это будут тоже агентства недвижимости, из подмосковной братии. Если решитесь на сотрудничество, постарайтесь узнать о компании как можно больше, внимательно читайте документы (договор и документы на квартиру) и обязательно покажите их юристу.
Комнатный вопрос
Вадим и Андрей снимают двухкомнатную квартиру в сталинской высотке на Баррикадной. За $200 в месяц. Сняли они ее почти восемь лет назад у совестливой старушки, которая за все это время ни разу не подняла арендную плату. Счастье было долгим, и ребята, честно говоря, рассчитывали, что оно продлится вечно, но неожиданно старушкин внук достиг совершеннолетия и пожелал переехать в эту самую квартиру. Оценив нынешнюю обстановку на рынке недвижимости, Вадим и Андрей приняли решение искать комнату.
Если сравнить рынок аренды в 2003 и 2008 гг., видно, что доля сдаваемых комнат значительно уменьшилась. Те, кто не может позволить себе снимать квартиру в одиночку, объединяются в компании и устраивают «общежитие» - лишь бы не жить с незнакомым человеком. Однако в последнее время спрос на комнаты снова начал расти. Связано это все с тем же диким скачком цен на аренду квартир. Арендодатели не преминули откликнуться на движение рынка и «выбросили товар» по низкой цене - комнаты.
Доля комнат в феврале достигла примерно 3,3% (для сравнения, год назад, в январе 2007 г., она составляла 1,8%) в общей структуре предложений (по другим оценкам - до 6%). При этом рост цен был невероятно высоким - почти 70%. Сегодня средняя стоимость комнаты в Москве - $530. Еще в начале прошлого года комнату можно было снять за 7 000-8 000 руб. По разным оценкам участников рынка, в столице сдается порядка 5 000-6 500 комнат.
При этом все сдаваемые комнаты условно можно разделить на три категории:
1 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в центре Москвы, в старых особняках, которые еще не подверглись расселению или реконструкции. Таких объектов в Москве с каждым годом становится все меньше и меньше.
2 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в собственности. Хозяева могут выделить жилплощадь в квартире, которой не пользуются, и сдают ее. Как правило, у них есть дополнительное жилье. Иногда хозяева сдают квартиру нескольким нанимателям (одну комнату одному человеку, вторую - другому, они могут быть незнакомы друг с другом) - то есть сдают квартиру покомнатно.
3 КАТЕГОРИЯ. Комнаты, сдаваемые малоимущими гражданами, которые не в состоянии оплачивать даже коммунальные услуги. Они вынуждены делить свою квартиру с постояльцами за определенную плату.
Лидеры по числу предложений - Юго-Восточный и Южный округа. На их долю приходится по 15% от общего объема сдаваемых комнат. Эти наименее благоприятные районы с точки зрения экологии популярны среди нанимателей с минимальным бюджетом.
На заметку инвестору
На сегодняшний день срок окупаемости квартир с последующей сдачей в аренду составляет 14-16 ЛЕТ. А уровень доходности оценивается в среднем в 6-7%*. Доходность банковских депозитов выше - в среднем 8,5%. То есть этот вид инвестиций нельзя назвать выгодным даже в сравнении с таким консервативным инструментом, как депозит. Но в любом случае при возросшей за последний год ставке найма дополнительный ежемесячный доход большинства собственников сдаваемых квартир можно считать неплохой «прибавкой» к зарплате.
